过去一个多月，随着“三箭齐发”、股权融资政策调整等多项政策利好相继落地，房地产板块成为领涨龙头。
面对近期房地产的涨势，东北证券分析师邓利军在12月2日的研报中复盘了2005年以来的6轮地产行情后认为，我国房地产行情的起点和终点都是由政策触发，而基本面是行情延续的关键。
在地产行情的带动下，建材装饰、银行、非银、消费等泛地产链板块也按一定顺序演绎行情。
核心推动力：政策
录取1.结合考生的初试成绩、复试成绩、推荐材料以及学术能力、思想政治素质、道德品质、身心健康状况、综合素质等全面衡量，按照“择优录取、保证质量、宁缺毋滥”的原则进行录取，我校《2023年博士研究生招生复试录取办法》另行公布。2.考生的各项考试、考核成绩仅对本次招生有效。不得录取未参加本单位本次规定时间招生考试的考生。被录取新生的入学资格只在当学年有效。若有违反上述规定的，一经查实，取消录取资格，同时将追究招生单位和有关人员的责任。
东北证券认为，我国房地产主要受政策推动，发展可分为以下四个阶段：
第一阶段：1978-1998年，房地产市场试点和初步发展。
顶层设计上出现商品房并逐步试点，但期间非理性炒作和政府调控，如90年代的海南房地产泡沫，房地产发展步伐略有放缓。数据表现上看，商品房销售和房屋新开工累计同比波动剧烈。
第二阶段：1998年-2003年，房改后房地产市场高速发展。
1998年7月《国务院关于进一步深化城镇住房改革加快住房建设的通知》，住房实物分配改为分配货币化，商品房正式转向个人消费市场。数据表现上看，销售、投资和开工均保持高增速。
第三阶段：2003年-2016年，房地产成为支柱产业及形成周期调控。
2003年6月《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（简称121号文件）》，2005年5月《关于做好稳定住房价格工作的意见》，形成以抑制供需和稳定房价为主的周期调控工具。随后在经济波动期间，以刺激或抑制地产需求作为调节经济的主要手段。数据表现上看，销售、投资和开工出现4次明显的周期性波动。
免联考国际硕士选择院校及专业→提交申请材料→院校考核→入校参加课程学习→获得证书查看报考流程详解3、非全日制研究生网上报名、填写报考信息→现场确认、缴纳考试费用→准考证打印→参加联考、复试→入校学习→论文答辩、获得证书查看报考流程详解授课方式不同肆1、同等学力申硕同等学力授课方式最多、也最灵活，有周末班、网络班和集中班3种方式供大家选择。2、免联考国际硕士国际硕士通常有周末班、网络班，具体上课形式需要查看该专业的招生安排。第四阶段：2016年至今，坚持“房住不炒”推动房地产平稳健康发展。
2016年要求抑制资产泡沫，施行因城施策；2018年强调“房住不炒”；2020年三道红线限制地产融资端。一系列调控政策降低房地产投资对经济的拉动作用，房地产业占GDP比重于2021年6月的6.67%见顶；“房住不炒”背景下个人住房贷款余额增速从2017Q4开始逐步下移至目前的2022Q3的4.1%。
数据表现上看，销售、投资和开工增速波动收敛，其中2020年后受疫情影响造成增速大幅波动，但从年底的累计同比来看亦表现出明显的收敛。
通过回顾历史，东北证券认为，房地产行情的起点和终点都是由政策触发。政策是地产行情的重要推手，预期很大程度上决定了房地产行业市场走势：
每一轮行情的启动基本都处于地产周期下行末期，销售增速快速下行甚至出现负增长，政府为稳定房地产市场出台一系列相关政策，以修复地产预期；地产过热时亦通过政策收紧。
非管理类专业考：英语、政治和专业课。管理类专业考：英语、管理类联考能力综合。详情可见：非全日制考试科目5获得证书攻读非全日制研究生可以获得学位证和毕业证，即双证。6学制学费非全日制学习时间集中在2-3年，个别课程专业性强，会达到5年。学费跨度比较大，大约需要2万-39万元。推荐院校北京大学中国政法大学浙江大学南开大学陕西师范大学复旦大学北京交通大学华北理工大学兰州大学同济大学查看招生院校汇总国际硕士1入学方式国际硕士有免试入学也有考试入学，依据学校招生安排而定。
另一方面，基本面是行情延续的关键：
政策推动盈利修复预期。房地产行情的节奏往往为A股市场→商品房销售增速→房地产企业盈利增速，主要为政策推动地产销售修复预期下A股市场率先反弹，政策持续作用推动商品房销售触底反弹，随后销售回款带动房企盈利端修复；反之则反。
基本面改善是行情延续的关键因素。若政策推动地产盈利上行，则地产在政策和盈利共振下表现持续走强；但若政策效果不及预期，基本面未触底回暖，市场亦会出现明显调整。
泛地产链行情的启动与延续
东北证券认为，按照相关性的强弱，地产行情将首先带动银行与非银的行情，其次为建材装饰、机械、家电和轻工，最后传导至消费与科技类（除国防军工）板块，公用事业类不存在地产相关行情。
在讨论不同行业在地产行情启动后的市场表现时，东北证券将其分为以下几个大类：
狭义地产链：包括建筑材料、建筑装饰、机械设备、家用电器和轻工制造； 广义地产链：包括银行、非银金融、有色金属、钢铁、煤炭、基础化工由量变引起质变，对考研知识的理解也更深，毫无疑问，二战考生复习量更大。但凡决定二战者，必定是意志坚强着。小编看过很多二战生的经验，大多有着“忍辱负重”“不破楼兰终不还”的决心，他们在这个过程中吃的苦，远比一战生要多的多。相比于应届生，二战考生有着更好的精神力量，在复习过程中能够更好的调整自己的心态。有很多好企业，本科生是很难进去或者进去的难度是非常大的，而硕士进去的可能性要大很多，而且相对容易很多。大家都内卷的时候，你不进一步其实就是退一步了。和石油石化； 公用事业类：包括公用事业、交通运输、环保、电力设备及新能源； 消费类：包括食品饮料、农林牧渔、纺织服饰、医药生物、商贸零售、社会服务、汽车和美容护理； 科技类：包括电子、计算机、通信、传媒和国防军工。
广义地产链：银行与非银金融相关性最强
尽管非银金融与银行板块属于广义地产链，但东北证券指出，这一环节与地产行情的相关性最强，主要由于以上行业均具有金融和政策属性，对货币政策和利率水平较为敏感：
（节奏上，）银行基本与地产启动时间一致。地产行情启动于政策催化，一方面政策亦包括央行降准降息，银行对于货币政策同样敏感；另一方面政策推动地产修复带动经济上行，预期经济转好金融亦会表现较好，因此启动时间银行地产基本一致。
非银基本与地产启动时间一致。非银同银行一样，均是对货币政策及利率较为敏感的行业，因此亦同银行一样和地产的启动时间基本一致。
（行情上，）银行行情主要看政策。与其他行业不同，银行的地产行情往往更关注政策催化，因此在地产行情前期银行亦表现相对较强，而后期经济修复而银行缺乏弹性下不再具有超额收益表现。
学历的提升，学历的提升带来的优势是实实在在的：相对本科生高一些的起步工资待遇、对于学历有硕士门槛的工作、一些大城市的人才落户补贴优势；一次重新选择院校专业的机会：满足再次选择院校和专业的愿望；在校园继续深入学习的机会：考上研后能够继续在校园里深入学习知识；一次能够改变人生轨迹的机会：考研同样可以让你站上更高的平台，同高考一样是一次能够改变人生轨迹的机会。
非银金融行情节奏基本与地产一致。对比非银和地产的行业表现，两者具有较高的相关性，均明显由政策催化行情启动，随后经济受政策修复反作用于市场；而政策收紧预期，盈利亦开始下行，市场表现回落。
广义地产链中的其他部分，如有色金属、钢铁及煤炭，东北证券认为其与地产相关性较弱，更多受供需结构及产业政策驱动。
狭义地产链：建材装饰、机电轻工相关性较强
东北证券认为，狭义地产链均存在较明显的相关行情，一般建筑建材一般同步或略滞后于地产，而略早于机械、家电和轻工：
建筑材料为明显的地产链行业，与房地产基本同时启动。
如果做不到这一点（这也是完全有可能的，由各种因素决定的，例如自己的能力、科研课题的难易程度、导师的要求），那么还得认清楚现实，首先实现自己的学业进度，确保自己能正常毕业。万一不能正常毕业，那就放平心态。就像一块没长好的硫酸铜晶体放在硫酸铜饱和溶液中，随着时间的推移，自然能长大、长好。行情方面，建筑材料前期主要受政策推动，表现为估值的提升。每一轮建材行情的启动均伴随着估值大幅提升，主要由于政策推动预期修复，盈利仍偏弱的情况下率先拔估值。而行情后期是否延续需看盈利是否支撑。
类似地，建筑装饰同样为明显的地产链行业，启动节奏与房地产启动基本一致：
（建筑装饰）主要受牛市行情影响，从绝对表现和估值上看略滞后于地产行情。
行情表现：行情中均出现明显拔估值行为，节奏上需把握不同细分行业的营收模式。
（1）行情中均出现明显拔估值。每一轮建筑行情的启动均伴随着估值的提升，主要由于政策推动盈利预期修复，市场表现早于盈利表现；但在行情③、⑤、⑥中，没有盈利支撑的背景下与地产见顶后同时调整。
（2）细分行业表现2016年前差异较大，而2016年后趋同于地产。2016年以前各细分行业虽然均受地产影响，但由于盈利模式的差异，表现并不相同，例如基建市政工程以承包大型工程为主，由于确认收入的不确定性导致其以跟踪订单为主，因此市场表现通常前期较为强势而后期明显偏弱；如装修装饰属于典型的地产后周期行业，市场表现明显滞后于商品房销售。而2016年后政策调控频繁，地产销售增速波动收敛而整体建筑板块亦同步收敛，与地产表现较为一致。
同为明显的地产链行业，机械设备的行情启动略滞后于房地产：
从估值表现上看，行情①-⑤均出现明显的拔估值行情，但略滞后于房地产3个月左右；仅行情⑥与房地产表现相左，主要由于机械设备板块内工程机械等传统机械占比下降，自动化设备等高端设备占比上升，在市场较弱的背景下对房地产较不敏感。
行情表现：机械设备行情持续性由盈利决定。从机械设备的行情表现来看，整体趋势和盈利基本一致；地产行情对机械板块存在短期催化，若盈利有支撑下则行情持续，如①、②、⑤；若盈利下行或偏弱则板块调整，如③、④。
东北证券表示，家用电器（尤其是黑色家电）和轻工制造虽同为地产链行业，但启动节奏略滞后于房地产，过往每一段均出现拔估值行情：
黑电的拔估值较为明显，但也较短，持续性取决于盈利表现。
（1）2016年以前，家电和地产相关性较强，而2016年后受供给侧改革推动消费升级，家电尤其是小家电的崛起，消费属性增强而地产属性较弱。
（2）从黑电的表现可以看到，拔估值行情往往较弱，受政策推动短期内明显上行；但盈利是否改善决定黑电相对地产周期行情的是否延续。
从估值表现上看，地产政策催化阶段轻工制造均出现较为明显的拔估值行情，总体来看大多滞后于地产行情的启动。
行情一般分为政策催化和盈利催化两段。第一段行情受政策催化，体现在估值的大幅提升；第二段行情主要受盈利催化，但并非每一次都会出现二段行情。
修复行情：消费与科技（除国防）
东北证券指出，消费类与科技类（除国防军工）板块均存在明显的经济修复行情：
消费类启动时点上往往开始于地产政策收紧前后；主要由于地产政策推动经济修复消费增加，行业盈利上行下获超额收益。但需关注不同消费类的多维属性，如纺织服饰的出口属性，医药生物和汽车的政策属性等。
科技类（除国防军工）存在较为明显的经济修复行情。科技类与消费类似存在明显的经济修复行情，启动时点上亦开始于地产政策收紧前后：主要由于经济上行推动企业盈利上行，企业增加研发投入推动科技行业盈利上行。但需关注科技类行业的多维属性，如通信具有基建属性，传媒具有较强政策属性；而国防军工政策导向更为明显。
由于国防军工行业的特殊性，其盈利并不受盈利周期影响，而更受军工行业改革影响较大。
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